숫자는 규제를 말하지만,
시장은 돈의 흐름으로 움직인다
반포 래미안 트리니원.
이름만 들어도 다 안다.
규제? 대출? 금리?
이제 아무 의미 없다.
문제는 단 하나.
현금이 있냐, 없냐.
이번 청약이 그걸 증명했다.
한국 부동산은 이미
현금 부자들의 리그로 넘어갔다.
정부가 규제할수록
강남은 더 강해지고
중산층은 더 멀어진다.
이 시장, 이제 완전히
현금 기반 게임이다.
이걸 못 보면,
앞으로 집은 더 멀어진다.
반포 트리니원은
‘자산 계급표’였다
평균 경쟁률 237대 1.
84㎡B형은 531대 1.
이건 단순 인기 아님.
현금 부자만
들어올 수 있었다는 증거다.
왜냐.
분양가 27억.
대출? 0원.
잔금까지 현금 25억 필요.
이걸 낼 수 있는 사람?
상위 1~2%뿐.
즉, 청약 과열은
수요 폭발이 아니라
‘일반인 탈락 + 부자끼리의 전쟁’
정부는 실수요 보호를 말했지만
결국 지켜준 건
대출 필요 없는 사람들.
분양가상한제,
그게 진짜 로또였다
분양가 27억.
주변 시세는 50~70억.
당첨 = 30억 로또.
이게 웃긴다.
규제가 투기 막겠다고 만든 건데
결국 현금 부자한테
로또를 준 셈.
규제의 역설.
정부가 시장을 조이자
현금 가진 사람만
더 강해졌다.
이게 현실이다.
규제는 안정이 아니라
“강남 프리미엄을 더 키우는 엔진.”
대출 규제 = 중산층 퇴출
DSR 40%. LTV 40%.
들으면 멋있지.
현실은 냉혹하다.
25억 넘는 집?
대출 0.
15~25억?
대출 4억.
15억 이하?
대출 6억.
결국 중산층만 낀다.
정책 대출은
소득 기준 걸리고,
시중 대출은
DSR에 막힌다.
“정책의 사각지대 = 중산층.”
상위 1%는 애초에
대출 안 쓴다.
그러니까 영향도 없다.
부동산은
대출 게임이 아니라
현금 게임
강남은 쏠림이 아니라
고착이다
입지가 가격을 만든다?
그건 옛날 얘기다.
지금은 유동성이
입지를 만든다.
현금 가진 사람만
살아남는 구조.
공급은 적고,
규제는 경쟁자를 줄인다.
결국 강남은 더 강해진다.
강남은 정책이 아니라
돈이 만든다.
서울 상위 20%
아파트 평균 31억.
하위 20%는 4.9억.
격차 6.4배.
역대 최고.
이건 양극화가 아니다.
두 개의 시장이
따로 놀고 있는 거다.
중산층은
왜 더 멀어졌나
원인은 간단하다.
정책 설계가 틀렸다?
대출 의존형 실수요자 막고
현금형 수요자만 살렸다.
우리나라 중산층이
부동산으로 돈 벌수 있는
기회를 막고자 했다면
그건 성공
전세대출로
잔금 충당 금지
소득 제한 걸린
정책대출
DSR 40%, LTV 40%
고가주택 대출 제한
남는 건 누구?
현금 부자뿐.
결국 구조가
이렇게 바뀌었다.
레버리지 게임 → 현금 게임
문제는 이거다.
이 시장은 떨어지지 않는다.
왜냐,
현금 부자는
급매 안 내니까.
결국엔 이렇게 된다.
가격 하락은 사라지고,
격차는 더 커진다.
하..
양극화는 이미 임계점
강남 청약 경쟁률 221대 1.
서울 나머지 지역보다 3배.
반면 지방은 미분양 폭발.
어디는 300가구 모집에 청약 5건.
이제 완전히 갈라졌다.
서울·강남은 ‘돈이 몰리는 시장’.
지방·외곽은 ‘거래 끊긴 시장’.
같은 나라, 다른 게임.
이게 지금 한국 부동산이다.
왜 이렇게 됐나
핵심은 구조다.
수도권 초집중
강남 학군·일자리·인프라
재건축 규제
다주택자 세금
지방 소멸
모든 게
한 방향으로 간다.
돈과 인구는
강남으로 몰린다.
여기서 공급까지 막히면?
결과는 뻔하다.
강남은 더 오른다.
이건 정책 문제가 아니라
물리 법칙에 가깝다.
앞으로?
솔직히 말하자.
이 판, 쉽게 안 바뀐다.
현금 시장은 이미 굳었다.
강남은 더더욱.
그럼 답은 뭐냐.
1. 금융 형평성 복원.
중산층 대출 통로 다시 열어야 한다.
2. 비강남 공급 확대.
강북·외곽에
사람 살 수 있게 만들어야 한다.
3. 편법 증여·불로소득 차단.
현금 시장은 결국
상속 시장이 된다.
이걸 막아야 게임이 공정해진다.
마무리하자
1. 지금 부동산은
현금 가진 사람들의 게임.
2. 중산층은
완전히 판 밖으로 밀려났다.
3. 이 구조 안 바꾸면
양극화는 폭발한다.
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